Шаг 1 –  Составление договора найма.
Для того чтобы не нарушить законодательство Республики Беларусь а так же защитить свое имущество от возможных посягательств при сдаче квартиры внаем, необходимо заключить договор. Типовая форма утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 года № 1191. Данный договор заключается в письменной форме и предусматривает порядок и условия, на которых сдается квартира, а также ответственность в случае их нарушения. Следует отметить, что многие игнорируют это правило, не задумываясь о сложностях, которые могут возникнуть впоследствии.
В договоре обязательно должны быть указаны:
паспортные данные нанимателя и наймодателя;
состав семьи нанимателя (если женщина вселяется одна, но у нее есть несовершеннолетние дети, она может их вселить без разрешения хозяина квартиры. Это не относится к мужу. Если муж в договоре не указан, вселиться без разрешения хозяев жилья он не сможет);
полный адрес квартиры, общая площадь, оборудование. Если вы хотите сдать только комнату или несколько комнат в квартире, в договоре прописываете, какую/-ие из комнат вы сдаете и каким метражом;
условия и размер оплаты за пользование арендуемым помещением. Укажите в договоре срок оплаты, чтобы не было потом отговорок вроде «отдам с зарплаты» или «подождите до аванса». Сумму необходимо указывать в белорусских рублях;
кто будет оплачивать коммунальные услуги. Это может делать и хозяин квартиры, включив их в арендную плату. Но обычно «коммуналка» ложится на плечи квартирантов. Если хозяин желает, чтобы квартирант отдавал квитанции об оплате, это следует прописать в пункте «Дополнительные условия», который содержит каждый договор найма;
дополнительные условия. К примеру, кто будет заменять перегоревшие лампочки, с какой частотой хозяин квартиры сможет посещать сдаваемое помещение.

[spoiler]

____________________________
«__» __________ ____ г.
(населенный пункт)





Собственник жилого помещения _________________________(фамилия, имя, отчество, документ, удостоверяющий личность, когда и кем выдан) именуемый в дальнейшем наймодатель, с одной стороны, и гражданин(ка) _____________________________________________________
(фамилия, имя, отчество, документ, удостоверяющий личность, когда и кем выдан) именуемый в дальнейшем наниматель, с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем:

I. Предмет договора
1. Наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи в составе:
Фамилия, имя, отчество Год рождения Степень родства с нанимателем
1.
2.
3.
во владение и пользование за плату жилое помещение по адресу: __________________(проспект, улица и другие) дом № _____ корпус № _______ квартира № _____ общей площадью _______ кв. метров.
Жилое помещение представляет собой _______________________________(одноквартирный жилой дом, квартиру, комнату) ___________________________________________ и расположено на _______ этаже ______ этажного ____________________________ дома, (материал стен) оборудованного ________________________________________________________________ (водопроводом, канализацией, горячим водоснабжением, отоплением (вид), газоснабжением, электроосвещением, лифтом, мусоропроводом и другие – перечислить)
Жилое помещение состоит из: _____ жилых _________________________(изолированных, неизолированных) комнат площадью ______ кв. метров, кухни ______________________________ площадью (отдельной, общей) ________ кв. метров, оборудованной ______________ (газовой (электро) плитой)
санитарного узла __________________ (раздельного, совмещенного) оборудованного __________________________________ (ванной, умывальником, унитазом, душем, водонагревателем и другие – перечислить)
коридора площадью _______ кв. метров, встроенных шкафов площадью _________ кв. метров, кладовой площадью _______ кв. метров, _________________(указать наличие лоджии, балкона и других)
Жилое помещение, в том числе инженерное оборудование, пригодно для проживания и находится в исправном состоянии.
В указанном жилом помещении постоянно проживают: ________________________ (фамилия, имя, отчество, год рождения проживающих)

Наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи следующее имущество: ____________________________ (мебель, предметы домашнего обихода, культурно-бытового назначения и другое имущество, при необходимости указывается срок пользования) и оказывает следующие услуги __________________________________________________ (уборка помещения, стирка белья и другие)

II. Права и обязанности нанимателя2. Наниматель имеет право:
2.1. вселять в нанятое им жилое помещение независимо от согласия наймодателя своих несовершеннолетних детей. Вселение других граждан в занимаемое им жилое помещение допускается только с согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи;
2.2. в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения, выполнив свои обязательства перед наймодателем;
2.3. требовать досрочного расторжения договора при проведении наймодателем ремонта жилого помещения, предупредив об этом наймодателя за два месяца;
2.4. осуществлять иные права, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.
3. Наниматель обязан:
3.1. использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;
3.2. вносить плату за пользование жилым помещением, а по соглашению сторон также плату за коммунальные услуги в сроки _______ в размере _____________ плату за предоставленное в пользование имущество и оказываемые услуги в размере ____________
3.3. не выполнять в жилом помещении работ или не совершать других действий, приводящих к его порче либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в данном или других жилых помещениях;
3.4. обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение наймодателю (в согласованное с нанимателем время и в его присутствии), работникам, занятым техническим обслуживанием жилищного фонда, для проверки технического состояния помещения, инженерных систем и оборудования, проведения необходимых ремонтных работ;
3.5. соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, в других вспомогательных помещениях жилого дома и на придомовой территории;
3.6. выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально отведенные места;
3.7. обеспечивать подготовку занимаемого жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период (утепление окон и дверей);
3.8. при обнаружении неисправностей в жилом помещении принимать возможные меры по их устранению и сообщать о неисправностях наймодателю и организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда;
3.9. возмещать ущерб, нанесенный по своей вине жилым помещениям других граждан и юридических лиц и вспомогательным помещениям жилого дома;
3.10. при расторжении настоящего договора освободить в 7-дневный срок и сдать жилое помещение и инженерное оборудование наймодателю по акту в исправном состоянии. Не выполненные нанимателем работы по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте сдачи жилого помещения, и расходы по проведению этих работ возмещаются нанимателем. Акт сдачи жилого помещения оформляется в письменной форме и подписывается наймодателем и нанимателем;
3.11. информировать об изменении количества проживающих наймодателя и организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда в 10-дневный срок;
3.12. соблюдать другие требования, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.

III. Права и обязанности наймодателя4. Наймодатель имеет право требовать:
4.1. своевременного внесения нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги (если по соглашению сторон такие услуги оплачиваются нанимателем), платы за предоставленное в пользование имущество и оказываемые услуги (если по соглашению сторон плата за пользование имуществом и оказываемые услуги не включена в плату за пользование жилым помещением);
4.2. использования нанимателем предоставленного ему жилого помещения в соответствии с его назначением;
4.3. доступа в жилое помещение наймодателя (в согласованное с нанимателем время и в его присутствии), работников, занятых техническим обслуживанием жилищного фонда, для проверки технического состояния помещения, инженерных систем и оборудования и проведения необходимых ремонтных работ;
4.4. исполнения нанимателем иных обязанностей, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.
5. Наймодатель обязан:
5.1. зарегистрировать настоящий договор до установленного в нем срока фактического предоставления в наем жилого помещения в местном исполнительном и распорядительном органе;
5.2. предоставить нанимателю по акту жилое помещение в пригодном для проживания состоянии;
5.3. производить по мере необходимости в согласованное с нанимателем время:
осмотр жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем;
ремонт жилого помещения, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем.
Если ремонт жилого помещения не может быть произведен без выселения нанимателя и членов его семьи, наймодатель вправе требовать освобождения этого помещения, предупредив нанимателя за три месяца о необходимости выселения. При этом наймодатель не обязан предоставлять нанимателю и членам его семьи на время ремонта другое жилое помещение;
5.4. предоставить по окончании ремонта нанимателю и членам его семьи, если не истек срок договора найма, занимаемое ими ранее жилое помещение, за исключением случаев, когда в результате переустройства или перепланировки жилого дома в соответствии с утвержденным местным исполнительным и распорядительным органом проектом это жилое помещение не будет сохранено;
5.5. выполнять иные обязанности в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

IV. Ответственность сторон 6. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором, в результате чего был нанесен материальный ущерб, виновная сторона возмещает другой стороне понесенные убытки.

V. Срок действия договора
7. Настоящий договор заключен сроком на ___________________________________ с «__» ________ ____ г. по «__» ________ ____ г. и вступает в силу с даты регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе.

VI. Порядок внесения изменений в договор и расторжения договора
8. В настоящий договор могут быть внесены изменения по соглашению сторон в письменной форме.
9. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора (невнесения платы более двух раз подряд за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, использования жилого помещения не по назначению) и в иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.
10. При расторжении настоящего договора по требованию одной из сторон другой стороне за три месяца направляется соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.
11. В случае расторжения настоящего договора, признания его недействительным либо прекращения в связи с истечением срока действия наниматель и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение без предоставления им другого жилого помещения.
12. Споры, возникающие между сторонами по настоящему договору, разрешаются судом.

VII. Прочие условия
13. Настоящий договор:
13.1. подлежит обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе и считается заключенным с даты регистрации;
13.2. является основанием для возникновения права владения и пользования жилым помещением с даты его регистрации.
14. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, другой – у нанимателя, третий – в местном исполнительном и распорядительном органе.
15. Дополнительные условия: ______________________________________________
Наймодатель _____________________ (подпись)

Наниматель _____________________ (подпись)


Договор зарегистрирован в ______________________________________________________

(местный исполнительный и распорядительный орган или организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда)
________________________________________________________ (должность и подпись лица, ответственного за регистрацию)

М.П.

«__» _______________ ____ г.

№ __________


--------------------
[/spoiler]

Шаг 2 – Регистрация договора найма
Для заключения договора в соответствии с законодательством Республики Беларусь необходимо обратиться в ЖЭС по месту жительства. При заключении договора найма должны присутствовать: наниматель и наймодатель, а так же нужно присутствие совершеннолетних граждан, проживающих в сдаваемой квартире, поскольку необходимо их письменное согласие на вселение других лиц. Сама процедура занимает всего несколько минут и производится бесплатно. Заключенный договор необходимо зарегистрировать в налоговой инспекции.
Однако договоры найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда подлежат обязательной регистрации в районном, городском, районном в городе, поселковом, сельском исполнительном и распорядительном органе.
Договор нужно регистрировать до срока фактического предоставления квартиры внаем. Например, хозяин жилья заключил договор найма 10 августа 2010 года. Согласно условиям договора, квартира будет сдаваться другой физическому лицу с 20 августа. Значит, договор необходимо зарегистрировать до 20 августа 2010 года.

Шаг 3 – Уплата налогов.
Размер налогов зависит от размера дохода за сдачу квартиры.
1. Если доход от сдачи квартиры не превышает пятисот базовых величин в налоговом периоде, то налоговые ставки фиксированные. Их размер устанавливают областные и Минский городской Советы депутатов
Законодательством предусмотрены два способа уплаты таких налогов: за весь год или ежемесячно. Здесь налогоплательщик самостоятельно выбирает способ.
Первый - один раз в год с уплатой всей суммы. При данном способе оплаты налога, его надо уплатить не позднее следующего рабочего дня после срока фактического предоставления квартиры по договору. Плата фиксированных сумм подоходного налога с физических лиц за каждый последующий календарный год производится не позднее первого дня нового года. Плюс такого способа оплаты заключается в том, что при изменении налоговых ставок в течение года перерасчет суммы налогов не производится.
Второй - ежемесячно. Вносится сумма не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления жилого помещения внаем, а потом - каждый месяц, не позднее первого числа месяца, за который этот налог взимается. Если квартира сдается не с первых дней месяца, то начисление фиксированных сумм подоходного налога производится пропорционально количеству дней сдачи квартиры в этом месяце.
2.  Если доход превышает 500 базовых величин, он облагается налогом по ставке в размере 12 процентов. В таком случае придется предоставить налоговую декларацию до 1 марта следующего года. До 15 мая - заплатить причитающийся налог.
За неуплату или неполную уплату налога за сдаваемую квартиру грозит штраф в размере 15 процентов от неуплаченной суммы, но не менее одной базовой величины.


По поводу регистрации нанимателей
Законодательство Республики Беларусь разрешает наймодателям сдавать квартиру в наем  без права регистрации. Зачастую люди опасаются в своих квартирах регистрировать нанимателей. Но не все так страшно, как кажется. Снимая квартиру в наем  у нанимателей возникает право пользования, а не собственности данной квартирой.
Необходимо обратить ваше внимание на то, если вы решите зарегистрировать в своей квартире молодую девушку. Знайте, если она родит ребенка, то она имеет право зарегистрировать его в квартиру без вашего согласия. Но помните, что снять с регистрации  этого ребенка вы сможете сразу после того как закончится договора найма жилого помещения.
Если же вы не желаете регистрировать нанимателей, то в дополнительных условиях укажите, что жилье сдается без права регистрации.